1 概述
隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房屋使用制度的改革，大規(guī)模的智能大廈、商業(yè)寫字樓以及住宅小區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，物業(yè)管理成為人們關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。物業(yè)管理對(duì)人們工作、生活的影響面越來越大，對(duì)商用建筑價(jià)值的影響力也越來越大。人們對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)的要求越來越高，物業(yè)公司提供的管理和服務(wù)直接影響著商品化樓宇和住宅的價(jià)值體現(xiàn)。
那么如何進(jìn)行有效的物業(yè)管理，提供優(yōu)質(zhì)快捷的服務(wù)、提高建筑物智能化水平、提高經(jīng)營(yíng)管理水平，擺在廣大物業(yè)管理企業(yè)面前。運(yùn)用信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)解決物業(yè)管理的信息化成為人們的必然選擇。
本物業(yè)管理系統(tǒng)主要針對(duì)各大廈、小區(qū)的物業(yè)管理部門，采用廣域網(wǎng)或局域網(wǎng)技術(shù)和數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)為其提供全方位的物業(yè)管理。目的是為物業(yè)管理部門提供高效、便捷的管理手段，創(chuàng)造安全、舒適、和諧的人居環(huán)境。
2 物業(yè)系統(tǒng)設(shè)計(jì)思想及特點(diǎn)
本系統(tǒng)的設(shè)計(jì)目標(biāo)是：實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的數(shù)據(jù)管理和業(yè)務(wù)過程管理，通過物業(yè)管理系統(tǒng)的實(shí)施提高企業(yè)管理效率，利用先進(jìn)的信息技術(shù)為業(yè)主提供完美的物業(yè)管理和服務(wù)。
2.1 系統(tǒng)特點(diǎn)
此物業(yè)管理系統(tǒng)具有如下特點(diǎn)：
l 先進(jìn)的技術(shù)
物業(yè)管理系統(tǒng)采用Asp.net2.0研發(fā)、純B/S(瀏覽器/服務(wù)器）結(jié)構(gòu)技術(shù)的應(yīng)用軟件系統(tǒng)。系統(tǒng)較傳統(tǒng)C/S(客戶機(jī)/服務(wù)器）物業(yè)管理軟件降低了用戶的管理成本，對(duì)客戶端配置要求低，用戶使用方便。
l 業(yè)務(wù)處理模塊功能全面
物業(yè)管理系統(tǒng)功能全面，涵蓋了房產(chǎn)物業(yè)管理公司的大部分業(yè)務(wù)管理流程，涉及物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)和專項(xiàng)業(yè)務(wù)。特別是在收費(fèi)管理方面，可以靈活方便的按住戶、按面積、按使用量及自定義標(biāo)準(zhǔn)來自動(dòng)計(jì)算每期應(yīng)收費(fèi)用。
l 完善細(xì)致的權(quán)限管理
物業(yè)管理系統(tǒng)提供全面細(xì)致的權(quán)限管理。系統(tǒng)管理員可以根據(jù)分工不同分配不同角色，達(dá)到使用不同功能模塊及獲取不同的提示信息等，確保數(shù)據(jù)處理的靈活性和安全性。
l 支持自定義業(yè)務(wù)流程
提供自定義工作流程管理，針對(duì)維修管理、收費(fèi)管理等用戶可以自定義流程環(huán)節(jié)及步驟，包括從流程申請(qǐng)、審批、執(zhí)行、反饋等操作進(jìn)行管理，記錄物業(yè)管理流程的操作過程并進(jìn)行監(jiān)督和統(tǒng)計(jì)分析。
l 無縫嵌入手機(jī)短信
物業(yè)系統(tǒng)已經(jīng)無縫集成短信平臺(tái)接口，用戶無需添置任何硬件設(shè)備即可實(shí)現(xiàn)短信群發(fā)，及時(shí)將關(guān)鍵信息傳遞給業(yè)務(wù)用戶，提升自身品牌形象。
l 支持互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用
用戶可以將該物業(yè)系統(tǒng)可以發(fā)布在互聯(lián)網(wǎng)上，便于異地多用戶隨時(shí)隨地訪問物業(yè)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域的協(xié)同辦公。
2.2 設(shè)計(jì)思想
由于我國(guó)的物業(yè)管理還處于培育和發(fā)展階段，各項(xiàng)規(guī)章制度還在不斷地完善，因此，物業(yè)管理的需求會(huì)經(jīng)常變更。針對(duì)這種情況，物業(yè)管理系統(tǒng)的架構(gòu)首先考慮了良好的可擴(kuò)展性;插件式的組件設(shè)計(jì)思想、多層次架構(gòu)、系統(tǒng)運(yùn)行平臺(tái)的無關(guān)性、良好的可移植性。由于應(yīng)用與數(shù)據(jù)分開，整個(gè)系統(tǒng)具有良好的可擴(kuò)展性和可伸縮性。物業(yè)管理系統(tǒng)的層次模型如下圖：
2.3 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)
應(yīng)用模式：B/S(Browse/Server)
開發(fā)平臺(tái)：.Net FrameWork2.0(ASP.NET）
操作系統(tǒng)：Windows2000/XP/2003/Vista，推薦Windows2003
數(shù) 據(jù) 庫(kù)：SqlServer2005標(biāo)準(zhǔn)版或企業(yè)版
應(yīng)用服務(wù)器：IIS5.0/6.0 Apache1.x/2.x，推薦IIS6.0
MS-Office版本：Office2000/XP/2003/2007均可![]()
3 如何開始使用本系統(tǒng)
下面以鯤鵬系統(tǒng)集團(tuán)版為例，介紹一下如何對(duì)安裝好的系統(tǒng)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的維護(hù)。
3.1 登錄界面
初始化登錄時(shí)的帳號(hào)為admin，密碼為1
3.2 配置系統(tǒng)管理員的權(quán)限
第一次登錄時(shí)，只有一個(gè)“部門與職員>角色權(quán)限”的菜單權(quán)限，進(jìn)入“角色權(quán)限”點(diǎn)擊系統(tǒng)管理員后的“設(shè)置可用模塊”鏈接進(jìn)入設(shè)置。
如下圖所示：勾選各模塊后面的選框，建議為系統(tǒng)管理員賦予本系統(tǒng)的全部權(quán)限。
設(shè)置完后點(diǎn)擊右上角的“注銷登出”注銷并重新登錄即可使用系統(tǒng)的全部功能。
3.3 維護(hù)”企業(yè)檔案”信息
打開“基礎(chǔ)數(shù)據(jù)>企業(yè)檔案”，先根據(jù)實(shí)際修改企業(yè)的各項(xiàng)信息后點(diǎn)擊“保存”。
然后點(diǎn)擊“添加子公司”按鈕增加集團(tuán)的下屬子公司(或小區(qū))信息
添加完成后如下圖所示：
3.4 維護(hù)”自定義類型”信息
打開“基礎(chǔ)數(shù)據(jù)>自定義類型”，選擇各種類型后增加、修改、刪除其下各選項(xiàng)，系統(tǒng)缺省提供了部分參考數(shù)據(jù)。用戶可在其基礎(chǔ)上作增、刪、改操作。
在此維護(hù)的各類型數(shù)據(jù)將在其它窗口中用到。
3.5 維護(hù)”部門”信息
通過“部門與職員>部門維護(hù)”增加企業(yè)的部門檔案，由于部門檔案可以設(shè)定層級(jí)關(guān)系，系統(tǒng)將提供一個(gè)缺省的“集團(tuán)本部”，名稱不可修改。
提示：建議預(yù)先在紙面上畫出組織部門的層次關(guān)系，然后先錄入全部頂級(jí)部門后保存。點(diǎn)擊“刷新”按鈕刷新頁(yè)面后重新點(diǎn)擊增加繼續(xù)錄入全部“第二層部門”后保存，因?yàn)檫@樣在錄入第二層部門時(shí)才可以選擇“上級(jí)部門”，如此方法錄入完成全部部門。
示例效果如下圖所示：
3.6 維護(hù)”職位”信息
通過“部門與職員>職位維護(hù)”增加企業(yè)的職位/崗位信息，如采購(gòu)總監(jiān)、采購(gòu)員等。
3.7 維護(hù)”角色”信息
通過“部門與職員>角色維護(hù)”增加企業(yè)的角色信息，在這里就要明確定義集團(tuán)總部的角色和子公司(或小區(qū))的角色。因?yàn)榻巧饕脕黻P(guān)聯(lián)實(shí)現(xiàn)的模塊(菜單）權(quán)限，此系統(tǒng)中某些模塊是只允許集團(tuán)總部的人才能使用的。
3.8 為各”角色”設(shè)置菜單權(quán)限
通過“部門與職員>角色權(quán)限”為每個(gè)角色(包括集團(tuán)總部角色、子公司(或小區(qū))角色）設(shè)置菜單權(quán)限。示例下圖：
在此把系統(tǒng)集團(tuán)版功能菜單中“只有總部人員才能使用”的功能羅列出來，如下表所示：
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主菜單
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功能模塊
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行政管理
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投票項(xiàng)目
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投票題目
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投票信息查詢
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投票結(jié)果統(tǒng)計(jì)
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公司公告
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短信平臺(tái)
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常用短信維護(hù)
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短信費(fèi)用統(tǒng)計(jì)
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短信授權(quán)
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短信帳號(hào)余額
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短信充值記錄
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短信群發(fā)
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部門與職員
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部門維護(hù)
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部門查詢
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職位維護(hù)
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職位查詢
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角色維護(hù)
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角色權(quán)限
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Usb_Key授權(quán)
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Usb_Key密鑰
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基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
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自定義表單
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自定義流程
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文檔流程管理
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模塊維護(hù)
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參數(shù)選項(xiàng)
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企業(yè)檔案
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自定義類型
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系統(tǒng)管理
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登錄日志查詢
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操作日志查詢
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清除日志
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在線用戶
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初始化密碼
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清除歷史消息
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提醒：請(qǐng)?jiān)谠O(shè)計(jì)本系統(tǒng)的總部、子公司(或小區(qū))角色權(quán)限時(shí)參考一下這個(gè)表格，以免把總部的功能誤分配給子公司(或小區(qū))用戶。
3.9 增加”職員”信息
通過“部門與職員>職員維護(hù)”增加使用本公司的各職員信息(包括集團(tuán)總部職員和子公司(或小區(qū))職員），重點(diǎn)要設(shè)置每個(gè)登錄用戶的所屬公司(如下圖紅框所示）、所屬部門、所屬角色等信息。具體設(shè)置方法可參考《用戶手冊(cè)》文檔中的相關(guān)介紹。
至此，鯤鵬物業(yè)集團(tuán)版系統(tǒng)的基礎(chǔ)資料維護(hù)完成，接下來的操作系統(tǒng)將自動(dòng)根據(jù)兩類登錄用戶類型來控制，即：
l 所屬公司為集團(tuán)總部的職員用戶，可以增、刪、改全部物業(yè)子公司(或小區(qū))的各類數(shù)據(jù)記錄。
l 所屬某公司的職員用戶，只能夠增、刪、改自己物業(yè)子公司(或小區(qū))的各類數(shù)據(jù)記錄。
4 鯤鵬物業(yè)系統(tǒng)功能組成
物業(yè)管理系統(tǒng)的功能較多，主要圍繞物業(yè)公司各管理部門的日常工作，功能模塊包括房產(chǎn)管理、銷售與入住、收費(fèi)管理、住戶管理、保安與車位、社區(qū)綠化、消防清潔、報(bào)表查詢、行政管理、短信平臺(tái)、部門與職員、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和系統(tǒng)管理功能。系統(tǒng)配置如下圖所示：
系統(tǒng)的主要功能特點(diǎn)總結(jié)如下(詳細(xì)功能請(qǐng)查看視頻演示）：
4.1 我的工作
4.1.1 日常管理
此功能便于物業(yè)公司集中管理和業(yè)主之間的日常業(yè)務(wù)，包括物業(yè)費(fèi)收取、業(yè)主投訴建議、車位管理和房屋銷售合同等?？梢愿鶕?jù)業(yè)務(wù)的門牌號(hào)、業(yè)主姓名、身份證或聯(lián)系電話來實(shí)現(xiàn)快速檢索。
4.1.2 我的消息
收消息：顯示當(dāng)前登錄職員已收或未收的短消息。
已發(fā)送消息：顯示當(dāng)前登錄職員發(fā)送出去的全部消息，同時(shí)可監(jiān)督對(duì)方是否已讀取。
寫消息：可以群發(fā)消息，單擊放大鏡可以選項(xiàng)多個(gè)接收人員。
4.1.3 我的郵件
收件箱：顯示當(dāng)前職員全部已讀、未讀的站內(nèi)郵件，可以點(diǎn)擊標(biāo)題瀏覽郵件內(nèi)容或刪除到廢件箱。
發(fā)件箱：顯示當(dāng)前職員全部已發(fā)送郵件，可以刪除到廢件箱。
廢件箱：顯示全部被刪除的郵件，可以在此徹底刪除或還原到原位置。
草稿箱：顯示全部預(yù)存的草稿郵件，可以將其刪除到廢件箱。
撰寫新郵件：可以在此發(fā)送站內(nèi)郵件或站外郵件，或者先暫時(shí)保存到草稿箱。
站內(nèi)消息提醒收件人：即當(dāng)郵件發(fā)送成功能將自動(dòng)用站內(nèi)消息提醒全部收件人去收信，內(nèi)容由系統(tǒng)自動(dòng)生成。
手機(jī)短信提醒收件人：即當(dāng)郵件發(fā)送成功能將自動(dòng)用手機(jī)短信提醒全部收件人去收信，內(nèi)容由系統(tǒng)自動(dòng)生成，同時(shí)只有在本系統(tǒng)中維護(hù)的手機(jī)號(hào)的職員才會(huì)收到短信。同時(shí)該選框受權(quán)限控制，具體權(quán)限設(shè)置模塊：辦公管理>短信管理>短信權(quán)限
注意：本系統(tǒng)支持發(fā)送站內(nèi)郵件、站外郵件兩種形式。
4.1.4 我的短信
這里的短信指的是手機(jī)短信，要正常使用此項(xiàng)功能，必須向短信服務(wù)商購(gòu)買短信服務(wù)。
本系統(tǒng)已集成了一家國(guó)內(nèi)很有實(shí)力的短信接口服務(wù)商(經(jīng)反復(fù)測(cè)試，該服務(wù)商在聯(lián)通短信發(fā)送的延遲最短），并已成功測(cè)試發(fā)送到移動(dòng)、聯(lián)通、小靈通。
已發(fā)送短信：顯示當(dāng)前登錄職員已成功發(fā)送完成的全部手機(jī)短信。
待發(fā)送短信：顯示當(dāng)前登錄職員更入短信發(fā)送隊(duì)列，等待發(fā)送的短信。出現(xiàn)待發(fā)送短信的原因通常有短信自動(dòng)發(fā)送程序運(yùn)行忙、運(yùn)行異?；蚨绦懦渲涤囝~不足等。
寫短信：可以向單人或多人同時(shí)發(fā)送短信，并可以設(shè)定“定時(shí)發(fā)送時(shí)間”以實(shí)現(xiàn)定時(shí)發(fā)送。由于此短信平臺(tái)在發(fā)送時(shí)會(huì)追加注冊(cè)帳號(hào)名稱，所以短信內(nèi)容相比正常短信要少幾個(gè)字符。
4.1.5 我的文檔
通過引入先進(jìn)的自定義工作流技術(shù)，可以直接減少企業(yè)內(nèi)部傳遞文檔造成的時(shí)間浪費(fèi)和成本浪費(fèi)，提高審批效率。結(jié)合工作流靈活的分支條件定義、節(jié)點(diǎn)權(quán)限設(shè)定，無須二次開發(fā)即可隨意繪制出最適合本企業(yè)的各類流程。如請(qǐng)假流程、費(fèi)用申請(qǐng)流程、審批流程等等。
此功能用于管理個(gè)人的全部文檔表單，包括自己撰寫的、自己要審批的、自已審批過的。正常使用此功能的前提是要提前設(shè)計(jì)好工作流和表單，并已獲取到流程授權(quán)。具體設(shè)計(jì)模塊是：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)>自定義表單、自定義流程、文檔流程管理
我的批閱：顯示等待當(dāng)前職員批閱的全部公文，點(diǎn)擊“文檔標(biāo)題”進(jìn)行批閱;點(diǎn)擊“流程名”可以查看當(dāng)前文檔所屬的整個(gè)流程細(xì)節(jié);點(diǎn)擊“當(dāng)前環(huán)節(jié)”可以查看該文檔目前所處的流程位置的各節(jié)點(diǎn)的審批信息。點(diǎn)擊文檔標(biāo)題可進(jìn)行批閱，審批時(shí)可以根據(jù)權(quán)限使用同意、拒絕(直接結(jié)束且沒有消息提示）、回退(退回到上一步可以重新發(fā)送等）、完成(只有完成權(quán)限的人可以使用且也沒有消息提示）、取消審批等功能選項(xiàng)。
我的申請(qǐng)：顯示當(dāng)前登錄職員所撰寫的并已發(fā)送到流程中的全部文檔，通過“狀態(tài)”可看出是否已審批通過。
已經(jīng)批閱：顯示被當(dāng)前登錄職員審批完成的文檔。
擬稿箱：顯示當(dāng)前職員已撰稿但未發(fā)送到流程中的全部文檔。
撰稿：單擊上圖的“撰稿”按鈕，可以撰寫新文檔。首先選擇要撰寫的文檔流程，確定后填寫預(yù)定義好的流程表單，最后先“保存”再“發(fā)送”到流程中，發(fā)送意味著新流程已開始。
4.1.6 我的日程
此功能用于個(gè)人管理自己的日程安排，包括工作時(shí)間和非工作時(shí)間，界面風(fēng)格和OutLook非常類似，容易使用。
具體每個(gè)日程工作的“狀態(tài)”和“優(yōu)先”由個(gè)人手工在具體工作中修改。
4.1.7 我的記事本
此功能用于管理個(gè)人日常記事、查看回顧歷史事件時(shí)使用，最主要的是可以設(shè)定循環(huán)周期事件，如每周三下午5點(diǎn)都要參加公司會(huì)議時(shí)將不必重復(fù)添加事件，系統(tǒng)將自動(dòng)根據(jù)循環(huán)條件自動(dòng)顯示，以提醒您不要誤過這些事件。
單擊日歷表每個(gè)方格的左上角的小按鈕可以新增該日的事件。
提前n天提示我：設(shè)置此項(xiàng)后，在每次打開“我的記事本”時(shí)系統(tǒng)將自動(dòng)判斷如果有要提示的事件則會(huì)在右下角彈出一個(gè)小提示窗口。
重復(fù)周期：可以按日、周、月、年、隔周(即跳躍式）、隔月來設(shè)定當(dāng)前事件的重復(fù)規(guī)律，并可以指定一個(gè)最終日期。
預(yù)約人員：可以通過站內(nèi)消息或手機(jī)短信在保存成功后自動(dòng)提醒這些人員參予此項(xiàng)事件。
4.1.8 網(wǎng)絡(luò)硬盤
此功能用來將本機(jī)作為數(shù)據(jù)服務(wù)器，供公司內(nèi)共享各類數(shù)據(jù)使用。包括每個(gè)登錄用戶均可以獨(dú)自建立自己的文件夾結(jié)構(gòu)，并默認(rèn)只有自己可以訪問自己上傳的文件。如果要共享給他人，則可以將該目錄設(shè)計(jì)為“允許共享”即可。
這樣其它用戶就可以使用“搜索”功能搜索到自己的文檔，以及他人共享的文檔了。
4.2 房產(chǎn)管理
此模塊下面主要包括了對(duì)居民小區(qū)或物業(yè)大廈類別的房產(chǎn)維護(hù)功能，其中居民小區(qū)可以按照“小區(qū)>樓宇>單元>房間”的順序逐級(jí)維護(hù);物業(yè)大廈則可以按照“大廈>樓宇>樓層>房間”的順序逐級(jí)維護(hù)。
提示：
(1）當(dāng)?shù)卿浻脩魹榧瘓F(tuán)總部的人員時(shí)可以維護(hù)、查詢?nèi)我庾庸?或小區(qū))的小區(qū)、大廈項(xiàng)目信息。
(2）當(dāng)?shù)卿浻脩魹槟硞€(gè)物業(yè)子公司(或小區(qū))的人員時(shí)只能維護(hù)、查詢本公司的小區(qū)、大廈項(xiàng)目信息。
4.2.1 新增小區(qū)向?qū)?/b>
此功能便于用戶能夠根據(jù)向?qū)Э焖俚膭?chuàng)建居民小區(qū)的全部信息，包括小區(qū)資料及其下的樓宇、單元及房間信息。在創(chuàng)建過程中可以自定義設(shè)定成員數(shù)量，同時(shí)可以靈活選擇編碼規(guī)則和名稱
4.2.2 新增大廈向?qū)?/b>
此功能便于用戶能夠根據(jù)向?qū)Э焖俚膭?chuàng)建物業(yè)大廈的全部信息，包括大廈資料及其下的樓宇、樓層及房間信息。在創(chuàng)建過程中可以自定義設(shè)定成員數(shù)量，同時(shí)可以靈活選擇編碼規(guī)則和名稱
4.2.3 小區(qū)維護(hù)
此功能用于增加、修改、刪除小區(qū)信息及其下面的樓宇、單元和房間信息。
4.2.4 小區(qū)查詢
利用Tree樹型結(jié)構(gòu)快速對(duì)小區(qū)的各層級(jí)信息進(jìn)行查詢。
按小區(qū)查詢，如下所示
按房間查詢，如下所示
4.2.5 大廈維護(hù)
此功能用于增加、修改、刪除大信息及其下面的樓宇、樓層和房間信息。
4.2.6 大廈查詢
利用Tree樹型結(jié)構(gòu)快速對(duì)大廈的各層級(jí)信息進(jìn)行查詢。
4.3 銷售與入住
此模塊主要用于管理房產(chǎn)的銷售、合同及房屋入住和租憑管理。主要功能包括房產(chǎn)銷售、銷售合同查詢、業(yè)主信息、租戶信息等功能。只有銷售出去的小區(qū)(或大廈）房間才可以辦理入住和租憑業(yè)務(wù)。
提示：
(1）當(dāng)?shù)卿浻脩魹榧瘓F(tuán)總部的人員時(shí)可以維護(hù)、查詢?nèi)我庾庸?或小區(qū))的銷售合同、業(yè)主、租戶及物業(yè)接管信息。
(2）當(dāng)?shù)卿浻脩魹槟硞€(gè)物業(yè)子公司(或小區(qū))的人員時(shí)只能維護(hù)、查詢本公司的銷售合同、業(yè)主、租戶及物業(yè)接管信息。
4.3.1 房產(chǎn)銷售
此功能用于對(duì)小區(qū)或大廈的房產(chǎn)進(jìn)行銷售業(yè)務(wù)，并記錄房產(chǎn)銷售合同的詳細(xì)信息，包括合同金額、合同日期、付款方式、身份證號(hào)等。
4.3.2 銷售合同查詢
此功能用于查詢已經(jīng)銷售出去的合同記錄，可以按照合同編號(hào)、房間門牌號(hào)、業(yè)主姓名和身份證號(hào)進(jìn)行查詢。
4.3.3 業(yè)主信息
此功能用于對(duì)已經(jīng)銷售出去的房間辦理入住或置空(如退房）手續(xù)，同時(shí)還可以在此維護(hù)每個(gè)房間內(nèi)的成員詳細(xì)信息。入住時(shí)主要登記業(yè)主的姓名、證件信息、照片信息、聯(lián)系信息、房間面積和狀態(tài)等。
4.3.4 租戶信息
此功能用于對(duì)已經(jīng)銷售出去的房間辦理出租、退租和收取租金的手續(xù)。出租狀態(tài)下的房間才可以定期收取租金，收取租金時(shí)可以同步生成大寫金額(如下圖）;出租狀態(tài)的房間可以隨時(shí)辦理退租手續(xù)。
4.3.5 物業(yè)接管
此功能用于幫助物業(yè)公司處理針對(duì)某個(gè)小區(qū)或大廈的物業(yè)接管業(yè)務(wù)，包括接管時(shí)的資料、文檔或設(shè)備等信息的登記。主要接管內(nèi)容包括資料、工程兩部分。
4.4 收費(fèi)管理
此模塊主要用于管理各業(yè)主/住戶的日常物業(yè)費(fèi)用，包括按面積收費(fèi)、按戶數(shù)收費(fèi)、按使用量、公共費(fèi)用分?jǐn)?、自定義項(xiàng)目收費(fèi)等。
提示：
(1）當(dāng)?shù)卿浻脩魹榧瘓F(tuán)總部的人員時(shí)可以設(shè)置、維護(hù)、初始化、生成、收取和查詢?nèi)我庾庸?或小區(qū))的各類物業(yè)費(fèi)用信息。
(2）當(dāng)?shù)卿浻脩魹槟硞€(gè)物業(yè)子公司(或小區(qū))的人員時(shí)只能設(shè)置、維護(hù)、初始化、生成、收取和查詢本公司的各類物業(yè)費(fèi)用信息。
4.4.1 費(fèi)項(xiàng)設(shè)置
此功能用于維護(hù)各項(xiàng)要收取的物業(yè)費(fèi)用項(xiàng)目，包括按住戶(如治安費(fèi)）、按面積(如取暖費(fèi)）、按用量(如水電費(fèi)）、自定義收費(fèi)四項(xiàng)。
4.4.2 物業(yè)費(fèi)分布
此功能用于維護(hù)各單元或樓層房間需繳納的物業(yè)費(fèi)用信息，如下圖所示。提示：只有自定義類型的費(fèi)用項(xiàng)目，可以在此直接修改費(fèi)用可收取金額。
4.4.3 公攤費(fèi)分布
此功能用于對(duì)物業(yè)公攤費(fèi)用對(duì)各單元/樓層業(yè)主進(jìn)行分?jǐn)傆脩粼O(shè)置。首先，可以新增、修改或刪除公表信息(可選擇按住戶或按面積進(jìn)行分?jǐn)偅?然后對(duì)于新增完成的公表可以點(diǎn)擊“分?jǐn)傆脩簟睂?duì)下面“分?jǐn)偣淼挠脩簟睓谥械挠脩粜畔⑦M(jìn)行分?jǐn)偂?
4.4.4 初始化儀表
此功能用于對(duì)各單元/樓層業(yè)主房間內(nèi)“按使用量”計(jì)費(fèi)的公表(如水電表等）的讀數(shù)進(jìn)行初始化操作。提示：在此初始化的公表信息將直接影響后面對(duì)該房間的物業(yè)費(fèi)生成和收取，正式使用時(shí)請(qǐng)謹(jǐn)慎修改。
4.4.5 生成物業(yè)費(fèi)
此功能用于定期生成各單元/樓層業(yè)主每月要收取的物業(yè)費(fèi)用清單。首先在左側(cè)選擇要生成的費(fèi)用項(xiàng)目，然后在右側(cè)上方維護(hù)費(fèi)用單的生成日期、交費(fèi)限期，以及本次費(fèi)用明細(xì)帳的名稱和備注。點(diǎn)擊“生成新明細(xì)帳”后即可生成全部費(fèi)用接著可以點(diǎn)擊每條費(fèi)用收取記錄后的“編輯”鏈接進(jìn)行單獨(dú)修改，最后點(diǎn)擊“保存為臺(tái)帳”按鈕即完成物業(yè)費(fèi)的生成。
某物業(yè)子公司(或小區(qū))用戶，“生成物業(yè)費(fèi)”界面，如下圖所示
集團(tuán)總部用戶，“生成物業(yè)費(fèi)”界面，如下圖所示
4.4.6 歷史明細(xì)帳修改
此功能用于對(duì)已經(jīng)生成出來的物業(yè)費(fèi)用明細(xì)帳進(jìn)行修改或刪除。主要是修改費(fèi)用明細(xì)帳的上次報(bào)表日期、本次報(bào)表日期和交費(fèi)限期。
某物業(yè)子公司(或小區(qū))用戶，“歷史明細(xì)帳修改”界面，如下圖所示：
集團(tuán)總部用戶，“歷史明細(xì)帳修改”界面，如下圖所示：
提示：當(dāng)點(diǎn)擊“刪除明細(xì)帳”按鈕時(shí)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)判斷當(dāng)前費(fèi)用明細(xì)帳單內(nèi)的記錄是否有“已收費(fèi)”的記錄，如果有則將禁止刪除或更新。
4.4.7 收取物業(yè)費(fèi)
此功能用于對(duì)已經(jīng)生成出來的物業(yè)費(fèi)用明細(xì)帳進(jìn)行收費(fèi)操作，收過費(fèi)的記錄將不能再重復(fù)收取。首先點(diǎn)擊Tree樹型菜單選擇要收費(fèi)的房間，然后在右側(cè)將自動(dòng)顯示出該房間所有欠繳的費(fèi)用，勾選本次要繳的費(fèi)用后點(diǎn)擊“計(jì)算費(fèi)用”按鈕將統(tǒng)計(jì)出本次要交的全部費(fèi)用。
l 費(fèi)用金額 = 計(jì)費(fèi)單價(jià) ＊ 實(shí)際用量
l 滯納金：當(dāng)超過“費(fèi)用到期日”N天后(N參數(shù)在滯納金設(shè)置中預(yù)先維護(hù)），系統(tǒng)將自動(dòng)按照“費(fèi)用金額 ＊ 滯納金比率 ＊ 超期天數(shù)”計(jì)算出本次應(yīng)繳納的滯納金。
l 本次應(yīng)付 = 費(fèi)用金額 ＋ 滯納金
l 超期天數(shù)：即超過“費(fèi)用到期日”的實(shí)際天數(shù)。
l 優(yōu)惠金額：實(shí)收金額 = 本次付款 – 優(yōu)惠金額，輸入后將自動(dòng)更新其它金額;
l 收款金額：即收款時(shí)業(yè)主交付的實(shí)際金額，輸入后將自動(dòng)計(jì)算 找零(找零 = 收款金額 – 實(shí)收金額）;
l 也可以通過“費(fèi)用起收日”和“費(fèi)用類型”來過濾出此房間的部分欠費(fèi)費(fèi)用;
l 帳戶余額：顯示的是當(dāng)前房間業(yè)主的預(yù)付款金額，具體預(yù)付款是在“預(yù)付款管理”中完成。
l 付款方式：付款方式選擇“預(yù)收款”時(shí)，將自動(dòng)從該房間業(yè)主的預(yù)存帳戶里扣除本次繳納的費(fèi)用。
完成確認(rèn)無誤后，直接點(diǎn)擊“收款”按鈕，或按快捷鍵“ALT ＋ S”即可完成本次收取。
收款完成后可點(diǎn)擊“打印收費(fèi)單據(jù)”打印本次收費(fèi)記錄，如下圖所示：
4.4.8 臨時(shí)收費(fèi)
此功能用于收取日常物業(yè)費(fèi)外的其它臨時(shí)性費(fèi)用，如押金、罰款等，分為按業(yè)主收取、按臨客(臨時(shí)客人）收取兩種。臨時(shí)收費(fèi)用項(xiàng)目將不能選擇使用“預(yù)收款”付費(fèi)。
提醒：在此功能中，“費(fèi)項(xiàng)名稱”選框可以在“基礎(chǔ)數(shù)據(jù)>自定義類型>臨時(shí)收費(fèi)項(xiàng)目”下自由添加、維護(hù)。
4.4.9 預(yù)收款管理
此功能用于對(duì)單元/樓層的業(yè)主向物業(yè)繳納的預(yù)付款進(jìn)行管理，支持收款(增）、支取(減）的款項(xiàng)操作。
4.4.10 預(yù)收款查詢
此功能用于歷史已收款、已支取的預(yù)收款記錄進(jìn)行查詢。
某物業(yè)子公司(或小區(qū))用戶查詢的預(yù)收款信息，如下圖所示
集團(tuán)總部用戶查詢的預(yù)收款信息，如下圖所示
4.4.11 滯納金設(shè)置
此功能用于預(yù)先設(shè)置各個(gè)小區(qū)樓盤的滯納金比率及超期多少天后才需要收取兩個(gè)參數(shù)。
4.5 住戶管理
此模塊主要用于管理各單元/樓層業(yè)主的日常事宜，包括住戶驗(yàn)房管理(住戶入住前對(duì)房屋的檢驗(yàn)）、住戶裝修管理(住戶入住之前對(duì)房屋的裝修）、住戶投訴管理(住戶入住期間對(duì)物業(yè)的各種投訴）、住戶請(qǐng)修管理(在入住以后對(duì)房屋的重新裝修）。
提示：
(1）當(dāng)?shù)卿浻脩魹榧瘓F(tuán)總部的人員時(shí)可以維護(hù)、查詢?nèi)我庾庸?或小區(qū))的各類與住戶日常相關(guān)的信息。
(2）當(dāng)?shù)卿浻脩魹槟硞€(gè)物業(yè)子公司(或小區(qū))的人員時(shí)只能維護(hù)、查詢本公司的各類與住戶日常相關(guān)的信息。
4.5.1 住戶驗(yàn)房
此功能主要用于記錄各房間住戶在驗(yàn)房過程中的各類信息，包括對(duì)窗戶、窗臺(tái)、地板、地面、天花板等的驗(yàn)收。
4.5.2 住戶裝修
此功能主要用于記錄各房間住戶在裝修過程中的各類信息，包括裝修押金、施工單位、裝修內(nèi)容、驗(yàn)收信息等。
4.5.3 住戶投訴
此功能主要用于記錄各房間住戶對(duì)房間、小區(qū)或物業(yè)等提出意見和建議，并通過狀態(tài)對(duì)每項(xiàng)投訴進(jìn)行跟蹤管理。
某物業(yè)子公司(或小區(qū))的用戶看到的，“住戶投訴”信息，如下圖所示
集團(tuán)總部的用戶看到的，“住戶投訴”信息，如下圖所示
4.5.4 請(qǐng)修管理
此功能主要用于記錄各房間住戶在房屋申請(qǐng)維修過程中的各類信息，包括申請(qǐng)人、施工單位、修理費(fèi)用、請(qǐng)修內(nèi)容等。
4.6 保安與車位
此模塊包含用于管理小區(qū)、大廈的保安工作，如保安安排、執(zhí)勤管理、來訪管理、物品出入等功能;另外也可以管理小區(qū)、大廈內(nèi)的車位和輛進(jìn)出，包括車位管理、車輛管理等功能。
提示：
(1）當(dāng)?shù)卿浻脩魹榧瘓F(tuán)總部的人員時(shí)可以維護(hù)、查詢?nèi)我庾庸?或小區(qū))的各類與保安、客人來訪、物品出入等相關(guān)的信息。
(2）當(dāng)?shù)卿浻脩魹槟硞€(gè)物業(yè)子公司(或小區(qū))的人員時(shí)只能維護(hù)、查詢本公司的各類與保安、客人來訪、物品出入等相關(guān)的信息。
4.6.1 車位管理
此功能主要用于對(duì)小區(qū)、大廈的車位進(jìn)行管理，包括對(duì)車位的新增、刪除、銷售、出租等操作。
某物業(yè)子公司(或小區(qū))的用戶看到的，“車位管理維護(hù)”信息，如下圖所示
集團(tuán)總部的用戶看到的，“車位管理維護(hù)”信息，如下圖所示
4.6.2 車輛管理
此功能主要用于管理每天進(jìn)出小區(qū)、大廈的車輛信息，包括車牌號(hào)、所停車位、入場(chǎng)時(shí)間、出場(chǎng)時(shí)間、備注等。
4.6.3 保安安排
此功能主要用于對(duì)保安的輪班進(jìn)行安排，包括班次、時(shí)段、地段、崗位、值班人員等信息。
4.6.4 執(zhí)勤管理
此功能主要用于記錄所有保安的執(zhí)勤記錄，包括值勤時(shí)間、值勤人、值勤類型、地點(diǎn)、詳細(xì)記錄等信息。
4.6.5 來訪管理
此功能主要用于對(duì)小區(qū)、大廈的來訪人員進(jìn)行登記管理，包括來訪人姓名、時(shí)間、證件號(hào)碼、被訪人姓名、部門、事由等信息。
某物業(yè)子公司(或小區(qū))的用戶看到的，“來訪管理維護(hù)”模塊信息，如下圖所示
集團(tuán)總部的用戶看到的，“來訪管理維護(hù)”模塊信息，如下圖所示
4.6.6 物品出入
此功能主要用于對(duì)小區(qū)、物業(yè)的物品進(jìn)出信息進(jìn)行管理，包括出入庫(kù)別、攜帶人、物品名稱、出入單元、出入時(shí)間等。
